¿Por qué los precios de las viviendas en Estados Unidos siguen subiendo?

mayo 13, 2024
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Precios de las viviendas en Estados Unidos

precios de las viviendas en Estados Unidos

Por qué los precios de las viviendas en Estados Unidos siguen subiendo. Si pensabas que las casas ya eran muy caras, tenemos malas noticias: serán mucho más. Aunque los intereses que pagas al banco para solicitar una hipoteca son más altos y la mayoría de la gente tiene menos dinero para gastar en una casa, el valor total de todas las casas en Estados Unidos ha aumentado en 2 billones de dólares. Sí, has leído bien, dos mil millones. Redfin, una empresa que estudia el mercado inmobiliario, acaba de declarar que el valor total de todas las casas en Estados Unidos ha aumentado en un 5%. ¡Es el mayor aumento en casi un año! Muchos se preguntan hasta dónde van a subir los precios de las viviendas. ¿Dónde aumentan más los precios y por qué? Precios de las viviendas en Estados Unidos.

Breve panorama del mercado inmobiliario en Estados Unidos.

Warren Buffett, uno de los hombres más ricos del mundo, ha decidido dejar de invertir en el mercado inmobiliario. Todo esto ocurre en un momento muy importante. El año 2024 será crucial para el mercado inmobiliario. Analizaremos lo que está sucediendo, lo que significa para usted, qué podemos esperar para el resto del año y lo que puede hacer, ya sea que sea un comprador, un vendedor o simplemente un observador de la barrera. Precios de las viviendas en Estados Unidos.

Antes de hablar de los problemas potenciales que podríamos enfrentar en 2024, primero debemos entender cómo está el mercado inmobiliario en la actualidad. Esto nos ayudará a comprender lo que podríamos ver en el futuro. Y la verdad es que la situación actual es bastante preocupante. Durante el año pasado, Redfin descubrió que el valor total del mercado inmobiliario ha aumentado en 2 mil millones y, en los últimos 2 años, el valor global de todas las casas en los Estados Unidos ha subido un 13,3% impresionante. Entonces, ¿por qué sucede esto?

Destaca la tendencia al alza de los precios de las viviendas.

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Hay tres factores principales que provocan esta situación. Hay muy pocas casas para vender. Los propietarios de casas no quieren vender porque la mayoría de ellos tienen una hipoteca con un interés muy bajo. Si venden su casa, deberían renunciar a ese bajo interés. Para ponerlo en contexto, Goldman Sachs, uno de los bancos de inversión más grandes del mundo, dijo que el 99% de las personas que poseen una casa tienen un interés en su préstamo hipotecario que es menor que el interés ofrecido actualmente en el mercado. De hecho, el 85% de estas personas tienen un interés muy por debajo del 5% y el 63% tiene una tasa entre el 2 y el 4%. Además, Redfin descubrió que en ciudades como Atlanta, Chicago, Los Ángeles y Washington DC, las personas que tienen un interés en su préstamo hipotecario inferior al 3,5% tienen un 7,6% menos de probabilidades de vender su casa que las personas con una tasa más alta del 3,5%. Precios de las viviendas en Estados Unidos.

Para hacerte una idea, si una persona que obtuvo un préstamo hipotecario hace unos años al 3% quería vender su casa para comprar otra pero seguir pagando la misma cosa de hipoteca, los precios de las casas deberían caer un 36% de lo que cuestan hoy, ya que el interés que los bancos piden es del 7%. Por lo tanto, en muchos casos no tiene sentido económico vender la casa. Algunos estudios sugieren que si el interés de los préstamos hipotecarios a los 30 años cae al 5,5%, esto sería suficiente para animar a la gente a comprar casas, pero solo el tiempo dirá si esto sucederá y cuándo. Precios de las viviendas en Estados Unidos.

La Dificultad de Vender una Casa en Estados Unidos

Hace aproximadamente un año, los precios de las viviendas secundarias habían marcado un mínimo. Como puede ver, los precios de las viviendas casi no aumentaron a finales de 2022, porque la gente temía que los intereses aumentaran. Esta es una de las razones por las que hemos visto un aumento de los precios en los últimos años. El año pasado, muchas personas que querían vender su casa no pudieron hacerlo. Se quedaron atrapados en sus casas porque no había suficientes compradores. El mercado permaneció estancado porque muy pocas personas pusieron sus casas a la venta y, por lo tanto, el mercado no tenía a dónde ir. Precios de las viviendas en Estados Unidos.

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En lo que respecta a las zonas donde los aumentos de precios han sido más importantes, los suburbios han sido los que más se han recuperado. Por otro lado, las ciudades de alto precio han perdido su atractividad. Muchas personas han comenzado a trabajar desde casa y ya no necesitan vivir cerca de su lugar de trabajo. Además, como las casas en estas ciudades son muy caras, muchas personas han preferido mudarse a lugares más baratos. Incluso hoy en día, esto sigue siendo el caso, ya que los gerentes dicen que trabajar desde casa ha venido para quedarse.

Por último, en lo que se refiere a la construcción de casas, actualmente hay una gran demanda de casas y no hay suficie constructores los que llenan este vacío con nuevas construcciones. Más de un tercio de las viviendas en el mercado de la primavera pasada eran de nueva construcción, mientras que históricamente esa proporción era del 13%. De hecho, entre 2000 y 2019, esto da a toda la industria de la construcción una razón para acelerar el ritmo, ya que los nuevos edificios han experimentado un aumento del 21,7% en comparación con el año anterior.

Sin embargo, en términos de lo que está sucediendo ahora, el futuro parece un poco más confuso cuando se trata del mercado inmobiliario. Warren Buffett parece haber vendido todas sus inversiones en su punto más alto, así que ¿sabes algo que el resto de nosotros no sabemos? Bueno, eso es a ver. Aquí es donde las cosas se vuelven emocionantes.

Exploración de los impuestos sobre las ganancias de capital al vender una casa.

precios de las viviendas en Estados UnidosEn agosto de 2023, Warren Buffett anunció que había invertido mucho dinero en tres grandes constructores de casas en Estados Unidos: Dr. Horton, Lennar y NVR. Estas empresas se especializan en la construcción de casas unifamiliares en todo el país y juntos construyen cerca de 170.000 nuevas casas cada año. En el momento de la inversión, las acciones de estas empresas valían uno

s 800 millones de dólares. Antes de que Buffett invirtiera en ellos, estas empresas ya tenían un buen rendimiento, superando el índice S&P 500, que representa a las 500 mayores empresas de Estados Unidos, por un margen bastante amplio. Hoy en día, estas cifras son diferentes, y en el buen sentido. Desde que Buffett compró las acciones, DR Horton aumentó un 35%, Lennar un 30% y NVR un 20% en sólo 7 meses. Esto significa que Buffett pudo ganar 250 millones de dólares de una sola empresa en 7 meses.

Consideración sobre la posibilidad de comprar otra casa con el dinero obtenido de la venta.

Los constructores de viviendas tienen una ventaja única que los propietarios de casas no tienen, y es el tiempo. Como los constructores generalmente tienen un margen de ganancia bastante estable en cada venta, pueden ofrecer incentivos para atraer a los compradores a comprar una casa. Cuando hablamos de que los constructores pueden ofrecer incentivos, eso no significa que ellos mismos prestan dinero para la hipoteca. Normalmente, los compradores siempre tienen que ir al banco para obtener una hipoteca. Lo que sucede es que los fabricantes a veces tienen acuerdos con ciertos bancos o instituciones financieras. Como parte de estos acuerdos, pueden ofrecer incentivos a los compradores para utilizar su banco preferido. Estos incentivos pueden tomar la forma de tasas de interés más bajas, reembolsos al cierre de la venta, renovaciones gratuitas de la casa o incluso reducciones de precios si la venta se cierra en una fecha determinada.

 

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Por ejemplo, si un constructor tiene un acuerdo con un banco, podrían ofrecer a los compradores una tasa de interés más baja si obtienen su hipoteca a través de ese banco. Esto puede hacer que la casa sea más atractiva para los compradores y ayudar al constructor a vender más casas. Por ejemplo, el Dr. Horton dijo que su iniciativa más exitosa fue la compra de tasas de interés. Por lo general, ofrecen un punto por debajo del mercado en préstamos hipotecarios a tasa fija a 30 años. En otras palabras, si las tasas de interés de las hipotecas son del 6,2%, podrían reducir su préstamo al 5,2%, ahorrándole una cantidad muy considerable.

Pronósticos y Perspectivas del Mercado Inmobiliario

En los momentos de escasez de viviendas como la que vivimos, hay más personas que quieren comprar una casa que las casas que están disponibles en el mercado. Esto puede deberse a varios factores, como un aumento de la población, una economía en crecimiento que permite a más personas comprar una casa, o simplemente porque no se construyen suficientes casas nuevas. En ese momento, los compradores pueden tener dificultades para encontrar una casa que les guste y que esté dentro de su presupuesto. Pueden pasar meses buscando y visitando casas para descubrir que cuando finalmente encuentran una casa que les gusta, ya ha sido vendida. Precios de las viviendas en Estados Unidos.

Aquí es donde entran los fabricantes. A medida que construyen nuevas casas, pueden ofrecer a los compradores la posibilidad de comprar una casa que aún no se ha construido. De esta manera, los compradores pueden reservar su nueva casa antes de que esté terminada. Además, como los constructores construyen varias casas al mismo tiempo, pueden tener más casas para vender que un único propietario. Esto significa que los compradores tienen más opciones para elegir. Por lo tanto, durante una escasez de viviendas, los constructores pueden ser una de las pocas opciones que los compradores tienen para encontrar una casa para comprar. Esto puede ayudar a los constructores a vender más casas y obtener más beneficios.

Por esta razón, empresas como DR Horton han crecido un 6% en el último año. Warren Buffett dijo: “Si no estás dispuesto a poseer una acción durante 10 años, no pienses en poseerla durante 10 minutos”. Algunas personas argumentaron que las acciones de los constructores de viviendas se recuperaron mucho más rápido de lo esperado, por lo que tiene sentido que Warren Buffett haya facturado y asegurado sus ganancias. Sin embargo, otras personas piensan que ahora ha cambiado de opinión y que es el mercado inmobiliario el que ha entrado en una tendencia descendente. Precios de las viviendas en Estados Unidos.

Predicciones de Morgan Stanley sobre el comportamiento futuro del mercado de casas.

Según Newsweek, Berkshire Hathaway, la compañía de Buffett, dijo a los inversores que ya no es probable que Berkshir Hathaways ofrezca el desempeño vertiginoso por el que fue conocida el año pasado. Aunque esto no puede ser una gran cosa para el futuro del mercado inmobiliario y para los constructores de viviendas, vale la pena señalar que Berkshire Hathaway actualmente posee 68 mil millones de dólares en efectivo. Es mucho dinero. Sin embargo, la inversión que hizo en los constructores de viviendas representa sólo el 0,6% de esta cantidad. Para ponerlo en perspectiva, sería como si tuvieras 100 000 en ahorro y invertieras 700 en algo. Por lo tanto, incluso si las acciones de los constructores han aumentado mucho, puede ser suficiente para pensar que algo está pasando mal. Precios de las viviendas en Estados Unidos.

En lo que respecta al análisis del mercado de la vivienda, Ben Carlson, del blog A Wealth of Common Sense, publicó un análisis fantástico de lo que llama «el caso básico de precios de vivienda». Comienza explicando que, hasta ahora, nada ha tenido un impacto negativo en la vivienda, ni el aumento de las tasas de interés, ni la subida de los precios, ni en la economía. Lo que sucede es que la gente elige permanecer en sus casas durante más años en lugar de venderlas y mudarse a otra casa. Por ejemplo, el 40% de los Baby Boomers, personas nacidas entre 1946 y 1964, han vivido en sus casas durante más de 20 años, y la mayoría de ellos planean quedarse en su casa para el resto de sus vidas. Precios de las viviendas en Estados Unidos.

De hecho, no hay que venderlos. Imagínese que compró una casa hace varios años por 100.000 dólares. Con el tiempo, el valor de las casas en su vecindario ha aumentado, y ahora su casa vale $ 300,000. Si usted decide vender su casa, usted ganará $ 200.000. Es lo que llamamos ganancias de capital, el dinero que gana cuando vende algo por más de lo que ha pagado. Aquí está el truco. Cuando usted vende su casa y gana ese dinero, usted debe pagar impuestos sobre estos ganancias de capital. Dependiendo de cuánto tiempo ha tenido la casa y otras circunstancias, puede acabar pagando una buena cantidad de dinero en impuestos. Además, si planea comprar otra casa con el dinero que obtuvo de la venta, verá que las casas en su vecindario ahora son mucho más caras de lo que eran cuando compró su casa. Por lo tanto, después de pagar los impuestos y considerar el costo de comprar otra casa, puede terminar con mucho menos dinero de lo esperado. Es por eso que muchas personas deciden no vender su casa y permanecer donde están, especialmente si ya han pagado su préstamo hipotecario y no tienen que preocuparse por los pagos mensuales. Precios de las viviendas en Estados Unidos.

Potencial influencia de la economía y las tasas de interés en el mercado inmobiliario.

Esto plantea la pregunta: ¿Qué sería realmente necesario para que el mercado inmobiliario caiga? Ben Carlson señala que si hay una recesión, es poco probable que la gente vende porque ya han asegurado una tasa hipotecaria baja. Además, el 40% de los propietarios ya no tienen hipoteca, han pagado toda su casa. Por lo tanto, es poco probable que haya muchos vendedores en pánico tratando de vender sus casas exactamente al mismo tiempo. Según Max Woodworth, quien publicó un análisis en 2023, para que los precios de la vivienda bajen, debe haber una reducción de la demanda o un excedente de inventario. La demanda debería disminuir en un 50% para que la vivienda se ajuste a las medias históricas. Sin embargo, dice que esto es poco probable, dado que el volumen de transacciones no ha caído por debajo de los 2 millones desde principios de la década de 1980. Precios de las viviendas en Estados Unidos.

Otro tema es que la oferta de viviendas también podría duplicarse, lo que teóricamente podría ocurrir en algún momento en el futuro, pero esto tomará tiempo. Marx señala que muchos inversores individuales compraron viviendas como una inversión. Estos inversores alquilan las casas y ganan dinero con los alquileres. Pero a medida que los precios de las casas en el mercado aumentan, el valor a vender puede ser mayor que tener que hacer frente al trabajo que implica el alquiler. Sin embargo, todo es especulación, y el mercado podría perfectamente seguir subiendo, lo que es exactamente lo que Morgan Stanley piensa. Según ellos, su argumento alquímico es que los precios de la vivienda aumentarán en un 5%. Dicen que el mercado inmobiliario podría comportarse de manera diferente a lo que hemos visto en el pasado debido a las condiciones de hoy, que son únicas y diferentes a las de las décadas anteriores. Ellos esperan que las cosas vayan bien en la economía estadounidense el próximo año, y que el mercado de la vivienda seguirá creciendo. También esperan que los tipos de interés de las hipotecas continúen bajando. Además, mencionan que si los intereses bajan, las personas que tienen hipotecas con tasas de interés altas, por encima del 8%, podrían tener la opción de cambiar su hipoteca a una tasa de interés más baja, como el 6,5% o el 7%. Precios de las viviendas en Estados Unidos.

Por supuesto, hay que tener en cuenta que se trata de un escenario optimista y que, desde una perspectiva más realista y ligeramente más pesimista, piensan que los precios de la vivienda caerán en realidad un 3% a finales de 2024. En el peor de los casos, creen que los precios de la vivienda podrían caer un 8% si todo fuera mal. Para que esto ocurriera, los precios de la vivienda tendrían que mantenerse altos, la economía tendría que entrar en recesión y la demanda de vivienda tendría que caer aún más en 2024. Pero incluso los autores del estudio admiten que este sería un caso extremo y que, siendo realistas, hay pocas cosas que puedan hacer bajar los precios de la vivienda de forma significativa. El índice Case-Shiller es una medida que hace un seguimiento de los precios de la vivienda en Estados Unidos. Este índice se calcula a partir del precio de las casas que se han vendido más de una vez en un periodo determinado. Por lo tanto, proporciona una mejor medida de la evolución de los precios. Este índice indica que los precios de la vivienda alcanzaron un nuevo récord en diciembre, cuando los precios tienden a ser más bajos según la temporada, ya que poca gente compra en diciembre, y sin embargo los precios están en su punto más alto. Según Realtor.com, hay un déficit de 7,2 millones de viviendas existentes. El ritmo de construcción de viviendas unifamiliares tendría que triplicarse, y harían falta otros cuatro o cinco años para satisfacer la demanda.

Revisión de datos como el índice Case-Shiller y la brecha de oferta y demanda de viviendas.

¿Qué podemos hacer? Una solución podría ser construir viviendas unifamiliares, como condominios y pisos. De hecho, estos inmuebles representaron el 35% de las nuevas viviendas iniciadas en 2022. ¿Por qué? Porque las viviendas unifamiliares son demasiado caras de construir y comprar. Así que las viviendas plurifamiliares podrían ser una forma de construir más barato, y luego pasar esos ahorros a los compradores. Precios de las viviendas en Estados Unidos.

Quizá se pregunte qué pasaría si los tipos de interés bajaran y los vendedores decidieran vender sus casas. Siempre cabe esa posibilidad, pero tal y como están las cosas, es poco probable que los tipos bajen tan rápidamente. E incluso si lo hicieran, no está claro cuántos compradores estarían dispuestos a hacer una oferta. Así que si está pensando en comprar una casa en los próximos años, le damos un consejo: no espere a que bajen los precios. Si tiene el dinero y el crédito para comprar una casa ahora, hágalo. Si no lo hace, puede arrepentirse más adelante, cuando los precios sean aún más altos. Lo principal es comprar la casa que pueda permitirse y que le convenga. No compre más de lo que puede permitirse sólo porque piense que los precios seguirán subiendo. Precios de las viviendas en Estados Unidos.

precios de las viviendas en Estados Unidos. Soluciones y Recomendaciones

En realidad, los precios inmobiliarios suben porque hay demasiada demanda y muy poca oferta. Los precios sólo pueden bajar si disminuye la demanda o aumenta la oferta. Si no se cumple ninguna de estas dos condiciones, lo más probable es que los precios sigan subiendo. Así que si está pensando en comprar una vivienda en los próximos años, es mejor que lo haga antes de que los precios vuelvan a subir. Y si es propietario de una vivienda y está pensando en venderla, lo mejor es que lo haga rápidamente antes de que bajen los precios. En resumen, el mercado inmobiliario se encuentra actualmente en una situación muy interesante, y es difícil predecir lo que ocurrirá en el futuro. Pero una cosa es segura: los precios de la vivienda en Estados Unidos seguirán subiendo en los próximos años. Precios de las viviendas en Estados Unidos.

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